Il sistema operativo Agentic AI per il Real Estate
Investor update: chi siamo, come stiamo andando, dove andiamo e la conversione SAFE a valutazione floor di €3M
DOCUMENTO RISERVATO · OTTOBRE 2026
01 · Cos'è Metacasa
Da marketplace della ristrutturazione a forza lavoro digitale per le agenzie
Metacasa è la piattaforma di Agentic AI che trasforma l'operatività immobiliare: non uno strumento in più, ma agenti che eseguono il lavoro in autonomia, dal marketing visuale alla compliance documentale. Modello ibrido SaaS + Result-as-a-Service.
2024
Nascita
AI per stimare ristrutturazioni e riqualificazioni, primi prototipi e marketplace imprese.
Q4 2024
Primi clienti
SaaS per agenzie: render, planimetrie, virtual tour. Product-market fit.
Vendita diretta, digital marketing, accordi con franchisor (es. Tempocasa), integrazioni API con CRM e portali.
4
04 · Il prodotto
Studio AI: dalla planimetria al progetto in pochi minuti
Planimetria catastale
↓
Planimetria digitale AI
Da un documento catastale l'AI ricostruisce la planimetria e genera render 3D, virtual tour, video social e preventivo lavori.
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05 · AI Remodel
Il potenziale dell'immobile, visibile subito
Prima · foto dell'agenzia
Dopo · AI Remodel
+94%click sugli annunci
+42%telefonate all'agenzia
minutidalla foto al render con stima dei lavori
Dati di impatto dichiarati su metacasa.ai. Immagini generate con la piattaforma Metacasa.
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06 · La suite in azione
Un immobile caricato, tutto il marketing pronto
Planimetria 3D
Brochure automatica
Mini-sito per immobile
Analisi energetica & retrofit
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07 · Virtual tour 360°
Entra nell'immobile ristrutturato, prima dei lavori
Interattivo · trascina per girare
Dashboard operativa
Dal render al tour
Render 360° e tour navigabili generati dalla piattaforma, condivisibili con un link nell'annuncio o nella brochure.
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08 · Come sta andando oggi
SaaS raddoppiato in 12 mesi, sopra budget
Fatturato SaaS Gen–Ott
€526k
€300k nel 2025 · +75%
MRR ottobre 26
€53,5k
€26,5k a ott 25 · 2x
ARR proiettato
€642k
budget dic 26: €962k
Abbonamenti attivi
~890
logo churn ~0,3% al mese
Ricavi mensili 2026: actual vs budget (€k)
■ Actual SaaS ■ Actual Marketplace - - Budget totale
KPI da “MC CLIENTI SAAS 2026” (Dashboard): MRR, ARR proiettato, abbonamenti (dato a maggio) e churn. Grafico: ricavi contabili da “MC - Budget 26/27”.
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09 · Conto economico consuntivo
CE Gennaio–Settembre 2026: budget vs actual
Voce (€)
Budget Gen–Set
Actual Gen–Set
Delta
SaaS
Ricavi SaaS
440.100
468.513
+28.413
COGS SaaS
−87.211
−85.905
+1.306
OPEX SaaS
−377.937
−380.174
−2.237
Marketplace
Ricavi Marketplace
115.220
66.550
−48.670
COGS Marketplace
−62.072
−32.993
+29.079
OPEX Marketplace
−42.010
−72.962
−30.952
Consolidato
Ricavi totali
555.320
535.063
−20.257
Gross margin
406.037 (73,1%)
416.165 (77,8%)
+10.128
EBITDA (ante capitalizzazioni)
−13.910
−36.971
−23.061
CAPEX sviluppo piattaforma
−154.485
−103.828
+50.657
Margine dopo CAPEX (cumulato)
−168.395
−140.799
+27.596
Fonte: “MC - Budget 26/27”, foglio Income Statement. Ottobre escluso perché ancora parziale (ricavi registrati €54.734). Il CAPEX è capitalizzato in bilancio e ammortizzato.
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10 · Budget previsionale
Budget 2026 e 2027: break-even dal 2027
Voce (€)
Budget FY 2026
Actual 2026 a oggi*
Budget FY 2027
Δ 27 vs 26
Ricavi SaaS
690.953
514.366
1.294.759
+87%
Ricavi Marketplace
75.432
75.432
–
–
Ricavi totali
766.385
589.798
1.294.759
+69%
COGS totali
−189.204
−120.852
−311.040
OPEX totali
−536.366
−460.411
−702.695
CAPEX
−133.828
−113.828
−120.000
EBITDA (dopo CAPEX)
−93.013
−105.292
+161.024
positivo
Mutui / oneri finanziari
−9.319
−8.606
−4.779
EBT
+32.970**
−112.548
+136.119
positivo
Ricavi SaaS mensili Dic 27
€127k
ARR in uscita ~€1,5M
EBITDA 2027
+€161k
positivo da gennaio 2027
Focus 2027
100% SaaS
marketplace non più a budget
* Gen–Ott 2026, ottobre parziale. ** L'EBT a budget 2026 include il beneficio delle capitalizzazioni (ammortamento CAPEX a ricavo). Fonte: “MC - Budget 26/27”.
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11 · Previsione di crescita
Ricavi SaaS da €0,38M a €1,29M in due anni
Ricavi SaaS e ARR (€M)
Driver
Upsell suite agentica su ~890 abbonamenti attivi
ARR a budget: €962k a dic 26, oltre €1M da feb 27
Accordi con franchisor e reti (Tempocasa)
Pay-per-result sui servizi AI
Valutazione all'exit (2028–29)
€5–6M di equity value, pari a ~3,5–4x l'ARR di fine 2027
Scenari di exit da roadmap: acquisizione da player CRM o da player di AI generativa che cercano dati verticali sul real estate.
2025: fatturato SaaS da “MC CLIENTI SAAS 2026”. 2026–27: ricavi SaaS da “MC - Budget 26/27”. La forchetta €5–6M è l'ipotesi di lavoro per l'exit.
12
12 · Cap table
Evoluzione della cap table fino al fully diluted
Socio
Ingresso CEO/CTO
Riallocazione
Fully diluted
CS finale €
Sacha Gentili
44,64%
15,00%
17,00%
4.807,09
Excelsior S.r.l.
14,68%
20,51%
22,51%
6.365,54
Relogy Holding
16,27%
20,16%
22,16%
6.265,54
Altri soci (5)
9,26%
9,26%
9,26%
2.619,00
ESOP 1 (dipendenti)
5,15%
5,15%
5,15%
1.456,00
ESOP 2 (pool)
0,00%
10,00%
0,00%
–
CEO
5,00%
10,96%
13,46%
3.804,93
CTO
5,00%
8,96%
10,46%
2.958,90
Totale
100%
100%
100%
28.277,00
Fully diluted
Fully diluted: ESOP 2 interamente assegnato ai cinque beneficiari (CEO 2,5%, CTO 1,5%, Excelsior, Relogy e Sacha 2% ciascuno) al raggiungimento delle milestone.
Fonte: “Piano ESOP: evoluzione della cap table e milestone”, ottobre 2026 (bozza per discussione).
13
13 · Conversione SAFE
Cappuccini: €150k convertiti a floor €3M = 5,00%
Socio
Fully diluted
Post conversione
Sacha Gentili
17,00%
16,15%
Excelsior S.r.l.
22,51%
21,38%
Relogy Holding
22,16%
21,05%
Altri soci (5)
9,26%
8,80%
ESOP 1 (dipendenti)
5,15%
4,89%
CEO
13,46%
12,79%
CTO
10,46%
9,94%
Cappuccini (SAFE)
–
5,00%
Totale
100%
100%
Calcolo
5,00%
€150.000 ÷ €3.000.000 (valutazione post-money floor). Pari a ~€1.488 di capitale sociale nominale di nuova emissione (su €28.277 esistenti).
Se la floor fosse pre-money
€150k ÷ (€3M + €150k) = 4,76%. Differenza trascurabile, va fissata nel testo del SAFE.
Tutti i soci esistenti diluiti pro-quota del 5%; arrotondamenti al centesimo. Non considera altri SAFE in conversione nello stesso momento (es. Safe Bridge 2025), che diluirebbero ulteriormente tutti, Cappuccini incluso.
14
14 · Scenario di exit a 2–3 anni
Il valore della quota di Cappuccini all'exit
Ingresso (floor)
€3M
quota 5% = €150k · 1,0x
Exit prudente
€4M
quota = €200k · 1,33x
Exit base
€5M
quota = €250k · 1,67x
Exit target
€6M
quota = €300k · 2,0x
Come si arriva a €5–6M
Il budget porta i ricavi SaaS da €0,69M (2026) a €1,29M (2027) con EBITDA positivo. Con un ARR di ~€1,5M a fine 2027, €5–6M valgono ~3,5–4x ARR, un multiplo conservativo per un SaaS verticale in crescita e in utile.
Rendimento atteso
Su un orizzonte di 2–3 anni: +€100k / +€150k di plusvalenza, con un IRR indicativo del ~19–41% annuo (1,67x–2,0x in 2–3 anni).
Valori lordi, prima di imposte e costi di transazione. Ipotesi: nessuna ulteriore diluizione dopo la conversione. Nuovi round o altri SAFE ridurrebbero la quota (es. un round del 15% porterebbe la quota a ~4,25% e il valore a €213k–255k).
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Planimetria digitale AI
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Analisi energetica & retrofit
Dashboard operativa